5조 곽은진 심수연 정수지 최강준
1. 건물 선정 계기
최근 몇 년간 성수동은 강북의 청담과 같은 수식어가 붙을 정도로 많은 수요와 관심을 보이며 크게 발전했다. 덕분에 유동 인구 또한 늘어 데이트 명소, 볼 거리로도 유명하다. 그러한 입지 덕분에 우리 조에선 성수동을 임장 답사 지역으로 먼저 선정하였다.
성수동 트리마제를 임장 답사 지역으로 선정한 이유는 이 아파트 단지가 개발되기까지의 과정이 재밌게 느껴졌기 때문이다. 개발 당시 오세훈 시장의 한강 르네상스 프로젝트가 적용되었지만, 시공사와 조합의 갈등으로 지역주택조합이 부도가 났다. 그 과정에서 분양가상한제, 금융위기도 겹쳤고, 이외에도 많은 이슈가 있던 대표적인 지역주택조합의 실패 사례라는 점에서 공부할 점이 많다 생각했다. 그동안 스터디에서 공부했던 많은 개념도 리마인드할 수 있고, 주변에 위치한 ‘갤러리아 포레’와 ‘아뜰리에길’도 동시에 답사하면 좋을 것 같아 위 아파트 단지를 답사 건물로 선정하게 되었다.
1. 관련 기사 및 자료 요약
서울시 성동구 성수1가 지역주택조합사업이 조합과 시공사간 첨예한 갈등으로 난항을 겪고 있다. 이곳은 한강변 첫 초고층 아파트 건립사업으로 서울시가 ‘한강 르네상스의 핵심 사업지’로 꼽은 지역이지만 지금껏 시공사와 조합 간의 이견을 좁히지 못하고 표류하면서 개운치 않은 뒷말을 남기고 있다. 이 사업은 조합원들이 직접 땅을 출자해 개발하는 지역주택조합 방식으로 추진됐지만 토지매입에 어려움을 겪으며 사업은 수년째 제자리를 찾지 못하고 있다. 결국 지급보증을 선 두산중공업이 채권은행에 PF대출금을 대신 갚고 사업권을 인수하면서 조합원들의 시름은 깊어만 가고 있다.
[서울아파트거래] 성수동 트리마제 30억 올해 거래..
성수동 ‘랜드마크’ 아파트로 꼽히는 트리마제가 29억9천만 원에 거래됐다. 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 13일 서울 성동구 성수동1가 트리마제 아파트 전용면적 84.8㎡(17층) 매물이 29억9천만 원에 팔렸다. 트리마제 모든 면적을 통틀어 올해 첫 거래다.
- 대표적인 지역주택조합 실패 사례
오세훈 서울 시장이 추진한 한강 르네상스 프로젝트가 처음으로 적용된 단지이며 두산중공업에서 시공 예정이었다. 원래 이곳은 2004년 설립된 지역주택조합 '성수1지역주택조합'이 원주민들을 주축으로 ‘남경아이종합개발’을 시행사로 끼고 두산중공업을 시공사로 하여 2010년까지 21층, 566세대의 '서울숲 두산위브'를 지을 예정이었다. 이중 조합원 몫을 제외한 220여 세대는 2007년에 일반 분양할 예정이었다. 그러나 토지 매입이 이뤄지던 중 한강 르네상스 프로젝트가 발족하면서 이 프로젝트의 첫 수혜를 입는 50층대 아파트 4동을 짓는 방식으로 개발 방향이 바뀌었다.
조합은 10년이라는 긴 시간동안 조합설립인가를 언도 사업승인 준비를 순조롭게 진행 중이었다. 토지매입률을 92%까지 끌어올리며 승인 기준인 95%까지 가까워졌으나 그 사이에 개발 기대감 등으로 높아진 땅값 때문에 생긴 ‘알박기’ 그리고 ‘분양가상한제’, 2008년 ‘세계금융위기’ 등으로 사업이 기약없이 지체되자 늘어난 금융 비용을 감당 못해 2010년 6월, 시행사가 파산해버렸다.
결국 시행주체가 지역주택조합으로 교체됐지만, 전문적인 사업 진행과 관리가 안되는 조합집행부의 행보로 개발지가 한양개발(시행사)의 소유로 넘어갔다. 그 이후 두산중공업은 조합원 구제를 위해 한양개발과의 중재로 사업이 재개될 수 있도록 협조 의사를 보였다.
공매에 넘겨진 사업부지를 두산중공업이 보증을 서서 PF로 3,600억원을 조달하여 사업부지를 낙찰받고 남은 토지를 추가로 매입, 사업 요건이 완성되었지만 조합과 두산중공업 간에도 갈등이 생겼는데, 두산중공업은 사업이 지연됨에 따라 증가한 각종 비용 때문에 기존 분양가로는 사업성이 없으니 조합원이 추가 분담금을 더 내는 등 책임을 져야 한다는 입장이었다. 당연히 조합은 그럴 수 없다며 맞섰고 시간만 흐르자 두산중공업은 조합을 배제, 새 시행사를 선정하고 부지를 인수하여 자체 사업을 하는 방향으로 선회하였다.
그러자 조합은 총회를 열어 시공사를 현대건설로 변경했으나 2012년 5월, 두산중공업은 자금을 발행해 PF를 상환하면서 사업을 아예 인수해버렸다. 결국 초기 조합원들은 최장 8년간 전월세를 전전하며 버텼으나 결과적으로 사업부지를 잃으면서 지주택 조합원들은 투자금 및 조합원으로서의 권리 등을 모두 날리게 되었고, 이 사건은 지역주택조합의 대표적인 실패 사례로 남게 되었다.
1. 건물 정보
- 명칭: 트리마제(Trimage)
- 종류: 아파트
- 소재지: 서울특별시 성동구 왕십리로 16 (성수동1가)
- 시공사: 두산중공업
- 입주일: 2017년 5월 30일
- 동수: 4개동
- 층수: 지하 3층, 지상 45~47층
- 높이: 최고 157.1m
- 세대 수: 688세대
- 세대 당 면적: 39㎡, 53㎡, 74㎡, 95㎡, 124㎡, 126㎡, 128㎡, 185㎡, 189㎡, 204㎡, 292㎡
- 주변 교통 시설:수인분당선 서울숲역, 태진운수 2014, 2224, 2412, 2413, 왕십리로, 강변북로, 용비교, 내부순환로, 동부간선도로
1. 임차 정보
두산중공업은 '프로젝트 D'라는 이름의 전량 일반분양, 최고급 아파트로 설계를 바꾸고 ‘트리마제’라는 하이엔드 아파트 브랜드까지 만들어 2014년 3월 분양, 2017년 5월 입주했다. 분양 당시에는 분양가가 평당 3939만원으로 인한 거액인 탓에 20% 가량의 미분양이 발생했지만 소량의 미분양 입주권은 입주 직전에 모두 해소되었다.
2. 답사를 통해 알고 싶은 점
- 해당 공간의 핵심 가치는 무엇인가?
- 입주민들의 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있는가?
- 주변의 생활권은 잘 갖추어져 있는가?(서울숲, 메가박스 성수, 아뜰리에길, 연무장길 등)
- 고액의 아파트 단지의 구조는 어떠한가(높은 시세에 단지 구성도 영향을 주는가)?