3조) 유니언플레이스 – 유니언타운 한남 임장 사전 리포트
김도율, 박현아, 이경민
1. 건물 선정 계기
최근 낙후된 건물을 리모델링하는 사업이 곳곳에서 등장하고 있다. 이지스자산운용의 쌈지길 프로젝트를 통한 새로운 복합문화공간 조성 사업, 중림창고, 계단집 등 서울역 근처를 문화공간으로 새롭게 조성하는 사업 등이 있다. 이러한 사업 중 주목할 만한 한 가지는 바로 ‘코리빙’이다. ‘코리빙 하우스 (Co-living house)’는 주거공간이 부족하고, 비싼 수도권 일대나 대도시에 새로 등장한 주거 형태다. ‘함께’라는 Cooperative와 ‘산다’라는 ‘Living’이 합쳐진 뜻이다. 개인적인 공간을 분리하되, 건물 내에 공용 공간을 입주민들이 공유하는 형태로 쉽게 말해 공간나눔주택이라고 말할 수 있다.
‘코리빙 하우스’라는 새로운 주거 트랜드에 관심을 갖고 조사하던 중 유니언플레이스와 마스턴투자운용이 함께 ‘코리빙’ 리츠를 설립한다는 기사를 접할 수 있었다. 유니언 플레이스는 도시문화기업으로 현재 총 5채의 유니언타운을 보유하고 있으며, 우리는 그 중 하나인 유니언타운 한남을 임장 장소로 선정했다. 한남의 경우 꾸준히 재개발이 이뤄지고 있으며, 본래 유니언타운 한남 또한 노후도가 심한 폐건물에서 재개발을 통해 코리빙 하우스로 탈바꿈한 것이다.
따라서 우리는 이번 임장활동을 통해 유니언플레이스의 코리빙 사업의 진척도와 유니언타운 한남이 한남동에서 어떻게 유지되며, 그 안의 시설과 더불어 주변의 상권은 어떠한지 알아볼 계획이다.
2. 기사 요약 정리
- 마스턴 맞손 유니언플레이스, 서울 코리빙 리츠 초읽기, 더 벨, 신민규 기자
https://m.thebell.co.kr/m/newsview.asp?svccode=00&newskey=202303271356086320103454
유니언플레이스는 현재 F&B(식음료), 스포츠, 어학, 유니언타운개발 등 4개의 사업부문과 지원부서인 브랜드전략실을 두고 있다. 유니언플레이스는 건물을 매입한 뒤 우량 임차인에게 빌려줘 가치를 상승시키고 수익을 실현하는 전형적 부동산개발(디벨로퍼) 사업자로 시작했다. 하지만 지금은 낡은 건물을 골목의 ‘핫 플레이스’로 만드는 직영 매장들로 주목받고 있다. 부동산 개발을 통한 시세차익 뿐 아니라 운영수익을 함께 가져갈 수 있는 사업구조를 구축하면서 부동산업계 벤처기업으로 새로운 사업모델을 제시하고 있는 셈이다. 이러다 보니 4개의 사업부문으로 구성된 회사의 조직부터 다른 부동산개발기업들과 확연히 다르다. 유니언플레이스는 이들 각 분야의 전문 사업조직을 통해 식음료부문에서는 카페 트리오드, 설리번, 세르클한남부터 비스트로 8818, 고기주방, 아올 등 브랜드를 운영하고 있다. 또 스포츠에서는 복합 피트니스센터 업핏을, 어학에서는 직장인 영어회화 수업 등을 진행하는 영어라운지 조이랜드 등을 설립했다. 이 밖에도 유니언워크, 업플로 등 브랜드로 각각 공유오피스, 공유주거사업도 펼치고 있다. 그야말로 건물 매입 등은 사업의 시작이자 토대에 가깝고 그 건물을 브랜딩하고 공간을 채울 콘텐츠 사업에 힘을 싣는 모습이다. 유니언플레이스는 현재 서울 영등포구 당산과 강남, 서초, 용산구 이태원 지역의 낡고 공실률 높은 건물들을 매입, 또는 지분투자한 뒤 100% 직영 매장들로 채워 ‘유니언타운’으로 운영하고 있다. 유니언타운 당산점에는 업핏 피트니스센터부터 고기주방, 설리번 등 식음료매장, 공유오피스 유니언워크와 공유주거 업플로 등이 입점해있다.
- 지하철역 뒷골목의 유니언타운, 이장호 직영 브랜드로 MZ세대 잡는다, 비즈니스 포스트, 박혜린 기자
https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=274278
유니언플레이스의 대표는 모든 유니언타운 개발 사업에서도 지분투자를 하는 매입전략을 고수했다. 회사에 따르면 유니언플레이스는 유니언타운들에 적게는 지분 15%, 많게는 40%까지를 출자해 건물 소유주 지위로 확보하고 있다. 2017년 개발과 운영을 분리하는 전통적 방식의 부동산사업으로는 지속적 성장을 꾀할 수 없다는 생각으로 도시문화기업이라는 비전 아래 유니언플레이스를 설립했다. 부동산이 재산의 의미를 넘어 생활방식을 선도하는 ‘공간’이 될 때 지속적으로 가치를 창출할 수 있다고 봤다. 실제 유니언플레이스는 100% 직영 브랜드 입점 전략으로 건물 관리와 운영에 효율성과 일관성을 높였다. 이에 따라 유니언타운 각 지점은 차별화한 콘셉트를 지키면서 공간 자체가 하나의 ‘브랜드’로 가치를 키워가고 있다. 박지빈 유니언플레이스 브랜드전략실 이사는 “부동산 개발사업자는 소유자 관점에서 자산가치 상승에 따른 시세차익을 얻을 수 있는 대신 공실 리스크가 있고, 운영사업자는 건물 매각 등으로 불안정한 상황에 놓일 수 있다”며 “개발과 운영을 접목하면서 공실 우려를 없애고 운영의 안정성도 담보할 수 있는 지속가능한 프로세스를 만들고자 한다”고 말했다.
- 유니언플레이스, 꼼데가르송길에 복합문화공간 ‘유니언타운 한남’ 오픈, 서울경제, 김동호 기자
https://www.sedaily.com/NewsView/2620E4TPBI
유니언플레이스는 '임대형 기숙사' 도입과 동시에 발빠르게 신규 비즈니스 선점에 나섰다. 대형 부동산 자산운용사인 마스턴투자운용과 양해각서를 체결한 이후 서울 핵심지에 코리빙(co-living) 자산을 편입하는 리츠(REITs) 투자유치에 속도를 내고 있다. 유니언플레이스와 마스턴투자운용은 외국계 사모투자펀드(PEF)와 국내 연기금을 대상으로 코리빙 리츠 투자 유치작업을 진행하고 있다. 서울 핵심지에 본격적으로 등장하는 멀티 패밀리 자산이란 점에서 업계 호응을 얻고 있다. 연내 리츠가 설립되면 마스턴투자운용이 자산관리회사(AMC) 역할을 맡고 유니언플레이스가 개발후 실물 운영을 맡는 방식으로 역할분담이 이뤄진다. 과거에는 상업용 부동산 투자가 물류센터에만 몰려있어 임대주택 자체에 대한 기관 반응이 시들했다. '임대형 기숙사' 도입 이후 주요 기관투자가는 국내 멀티패밀리 섹터에 전기가 마련될지 주목하고 있다. 건축물 용도 지정으로 공유주거 설립이 법제화됐다는 점에서 해외 기관투자가의 부담을 덜었다. 당장 국내 마땅한 투자처가 없는 환경에서 대형화된 코리빙 시설이 임박한 상황이라 투자자금을 흡수할 여지가 있다. 특히 대학가 인접한 서울 4대문 권역이나 노후건물이 많은 구로지역 등이 향후 밸류 애드 측면에서 유력한 투자 대상지로 떠오르고 있다. 딜소싱 작업은 이르면 상반기 내 마무리될 가능성이 있다. 건축기준이 이제 막 마련된 만큼 구체화된 개발 방식은 시간이 필요한 편이다. 다만 그동안 다수 사업지에서 '유니언타운'을 붙여 운영에 성공했다는 점에서 다양한 조합이 가능할 전망이다. 유니언플레이스는 향후 개발 프로덕트가 시장에서 안착하면 부동산 조각투자로 나아가는 방안도 검토하고 있다. '토큰증권(ST)' 시장 진입을 통해 실물 부동산을 자유롭게 거래하는 것이 목적이다.
- 유니언플레이스, 마스턴투자운용과 공동주거 사업 확대위한 파트너십 체결, 세계비즈, 박혜선 기자
http://www.segyebiz.com/newsView/20230222505759?OutUrl=naver
‘유니언타운 한남’은 당산, 강남, 서초에 이은 유니언플레이스의 네 번째 개발 프로젝트로, 한남동 구찌가옥 뒤편에 위치해 있다. 유니언플레이스는 키움투자자산운용의 부동산펀드를 통해 글로벌 물류기업 ㈜보림티엔엘과 공동 투자하였으며, 해당 노후 건물을 리모델링 후 책임임차방식으로 운영하는 구조이다. 이는 코람코자산운용, HDC자산운용 등과 함께 개발했던 유니언타운 당산, 유니언타운 강남과 같은 개발 방식이다. 코-워킹, 코-리빙, 복합 피트니스, 복합 F&B공간 등 총 네 개 브랜드, 일곱 개 층으로 구성되어 있다. 건물 전체를 계열 브랜드로 직영하는 유니언플레이스 특유의 전략도 유니언타운 한남 개발에 적극 반영되었다.
3. 건물 정보
https://uniontown.co.kr/about/
- 명칭: 유니언타운 한남
- 소재지: 서울시 용산구 이태원로 223-5
- 면적: 대지면적(511m2), 연면적 (1,815.75m2), 건축면적(253.3m2)-건폐율(49.56%), 용적률산정연면적(1,15365m2)-용적률 225.75%)
- 오픈일: 2022.1.17(월)
- 층별 정보
n B2-B1
- 워크아웃 라운지 '업핏 피트니스센터'
- 한남동 최대규모로 만나는 프리미엄 피트니스 센터.
- 한남 워크아웃 라운지는 2개층으로 분리된 200평대의 넓은 공간과 프라이빗 필라테스룸,
- 움직임에 최적화된 업핏 스포츠웨어, 건강한 영양소를 연구하는 보충 식품 브랜드 ‘NUTRI-X’가 입점
-
n 1F-2F
- 공유오피스 '유니언워크'
- 일이 업무가 아닌 행복한 삶의 일부가 되고,
- 이를 통해 진정한 ‘삶’과 ‘일’의 의미를 찾는 코-워킹 스페이스
-
n 3F
- 공유주거 '업플로'
- 불필요한 시간을 절약하고, 나에게 온전히 집중 할 수 있는곳, 업플로
- 코리빙하우스 업플로 한남은 몰랐던 '나'를 찾을 수 있는 공간과 라이프스타일을 제안함
n 4F-5F
- 복합식음공간 '세르클'
- 커피, 디저트, 브런치, 와인 등 다양한 음식을 즐길 수 있는 '세르클 한남'은 프렌치 스타일을 재해석하여 만든 디저트와 음식, 유럽 스타일의 스탠다드한 커피와 음료, 다양한 종류의 와인
4. 임차인 소유주 정보
유니언플레이스
https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004015108?sid=101
키움투자자산운용(대표 한철민)의 부동산펀드를 통해 글로벌 물류기업 ㈜보림티엔엘과 공동 투자하였으며, 해당 노후 건물을 리모델링 후 책임임차방식으로 운영하는 구조
https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=299892
유니언플레이스는 부동산개발 스타트업인 만큼 이전 유니언타운 4개 지점 건물에는 모두 적게는 지분 15%, 많게는 40%까지를 출자해 건물 소유주로 있다.
유니언타운 건물들은 100% 유니언플레이스의 직영 브랜드 매장으로 채워져있다.
5. 답사를 통해 알고 싶은 점
- 유니언타운 한남 주변의 상권 발달
- 입주자들의 삶의 질이 보장되는지
- 유니언타운을 한곳 더 만든다면 어디가 좋을지 임장활동을 바탕으로 생각해보기
유니언타운 한남 : 서울특별시 용산구 이태원로 223-5 유니언타운