성수 임장 보고서 잘 보았습니다. 주요 건물의 정보를 살피고 이 지역의 특징을 이해하려는 노력이 보입니다. 이를 좀 더 발전시킬 수 있는 방안은 성수가 발전해온 역사와 잠재력, 사람들이 찾는 이유를 좀 더 입체적으로 조망하여 앞으로 다른 사업에 활용할 수 있는 방안을 모색하는 것입니다. 시간이 좀 걸리더라도 다양한 활동과 경험을 통해 안목이 좋아질 것으로 생각합니다.
안녕하세요, 성수동에서 개발이 되고 있는 것들 가운데 크래프톤이나 무신사가 아닌 자산운용사들이 직접 개발하는 오피스들이 어떤 컨셉으로 진행될 것인지 살펴보시면 좋겠습니다. 크래프톤이나 무신사는 수익형 부동산 보다는 그들의 사업을 위한 부동산 개발에 초점이 맞춰져 있고, 운용사들은 투자를 목적으로 하는 점에서 그 방향성이 다르니 이런 부분들에 대한 고민도 하시면 좋겠습니다.
독립계 부동산금융 플레이어로서는 탑 3 안에 드는 회사로 마스턴투자운용이라는 회사가 있습니다.
(이지스자산운용, 마스턴자산운용, 코람코자산신탁. 은행지주계열, 금융지주계열이 아닌 회사를 독립계 회사라고 함.)
마스턴투자운용은 부동산자산운용사 중에서 성수동에 가장 관심이 많습니다.
이는 마스턴투자운용만 특별히 그런 건 아닙니다. 대형자산운용사와 연기금, 공제회 등 기관투자자와 외국계 투자자들이 성수동에 투자하고 있습니다.
1. 싱가포르투자청과 LB자산운용의 '서울포레스트 디타워(SM, 현대글로비스 입주)'
2. 이지스자산운용의 우란문화재단 옆 물류부지 센터 부지 인수
3. 홍콩계 투자자인 스타프라퍼티의 성수동 오피스 개발사업
마스턴투자운용은 2021년에 MDM자산운용(대기업 디벨로퍼인 MDM계열 자산운용사)이 개발하던 무신사 캠퍼스를 선매입했습니다. 그 후에도 효성인쇄사 부지에 오피스 개발사업을 추진하고, 2022년에는 KT에스테이트(KT 계열 디벨로퍼)와 손을 잡고 연립주택인 장안타운을 매입해 오피스로 개발하고 있습니다.
2023년 8월에는 무신사로부터 연무장길 '무신사 캠퍼스 E1'을 인수하였습니다. 해당 자산은 올해 9월부터 무신사가 사옥으로 사용할 계획이라고 합니다.
2. 무신사
무신사가 이번에 사옥을 매각하는 이유는 그간의 부동산 투자 성과를 투자자들에게 보여주고 싶은 생각이 있었기 때문으로 보입니다. 무신사는 기본적으로 창업자를 비롯해 부동산에 대한 관심이 큰 회사입니다. 다만, 무신사의 투자자인 세콰이어캐피탈이나 콜버그앤크래비스로버츠(KKR) 등은 생각이 다를 수 있습니다. 실제 투자자들은 무신사의 부동산 투자에 대해 그렇게 긍정적이지 않았던 것으로 알려져 있습니다. 본업과 무관한 부동산에 투자하는 것 대신 경쟁력 있는 회사를 인수하는 게 더 낫다는 생각을 가지고 있는 것으로 알려져 있습니다. 그렇기에 무신사 입장에서는 이번 자산 매각을 통해 부동산 투자 역량을 보여줌으로써 앞으로도 부동산 투자를 더 할 수 있는 기반을 닦으려는 생각이 있는 것으로 보입니다.
무신사의 패션 사업은 경기를 많이 타는 사업이기 때문에 안정적인 부동산 사업을 영위하고자 하는 것 같습니다. 비슷한 전략을 세우는 기업으로는 LF가 있습니다. LF는 엘지계열 패션 회사입니다. LF는 코람코자산신탁이라는 부동산종합회사를 인수함으로써 사업 포트폴리오를 다변화하였습니다.
무신사의 지금까지의 성수동 행보를 정리하면 다음과 같습니다.
- 무신사 본사 임대차 계약(마스턴투자운용 및 국민연금의 블라인드 펀드를 통한 인수)
* 블라인드 펀드는 투자자산을 정하지 않고 모집하는 펀드입니다. 투자 자산을 정해놓고 투자자를 모집하는 일반 펀드와는 다르게 적극적인 펀드 설정이 가능해집니다. 언제든 매매할 수 있는 주식과 달리 부동산은 언제 어디에서 좋은 투자대상이 나올지 예측하기 어려우므로 자금을 모집한 뒤 매물이 나오면 투자에 나섭니다.
무신사가 계약한 임대차 기간은 10년이며, 순점유비용(NOC)는 지금까지 성수동에서 맺은 오피스 임대차 계약 중 최고 수준입니다. 무신사가 성수동에서 새 사옥을 짓고 있는데 비싼 사옥을 사는 이유는 앞으로 넓은 업무 공간이 필요하기 때문입니다. 무신사는 2021년에 29CM와 스타일쉐어를 인수했고, 해당 회사들이 빠르게 확장하면서 매년 인력 규모가 두 배 이상 늘어날 것으로 예상됩니다. 강남에 비하면 성수동 오피스 임대료는 아직 저렴한 편이기 때문에, 무신사는 선제적인 투자를 한 것으로 볼 수 있습니다.
- 스탈릿성수
이곳에는 무신사가 운영하는 공유 오피스 '무신사 스튜디오'가 들어설 예정입니다. 전체 면적의 65%를 무신사가 사용하고, 저층부에는 리테일(스타벅스, 레스토랑 스케쥴, 모나미 콘셉트 스토어 등)이 들어섭니다. 이 프로젝트는 이든자산운용이 행정공제회와 신세계프라퍼티 등의 투자를 받아 조성한 블라인드펀드에 담겨 있죠. 성수동 무신사 스튜디오는 오는 4월 문을 열 예정입니다. 참고로 무신사는 다음 무신사 스튜디오를 열 장소로 신사동을 보고 있다고 하네요.
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무신사가 회사 차원에서 매입한 자산은 총 4개입니다. 사옥 2개와 , 도서관(패션 라이브러리), 스튜디오입니다. 나중에는 성수동 하면 무신사가 떠오를지도 모르겠습니다.
보고서 잘 봤습니다. 임장을 갔다 온 장소가 여러 곳이라 고생을 많이 하셨을 것 같습니다. 마지막에 크래프톤 신사옥 관련해서 게임 회사가 성수에 신사옥을 짓는 것에 의문을 표하신 점이 공감 되었습니다. 다만 제가 궁금한 것은 운영진과 대표가 향후 부동산 차익을 실현할 수도 있다는 의문을 표하셨는데 어떤 점에서 그런 점을 우려하게 되었는지 궁금합니다!
좋은 질문입니다. 크래프톤은 배틀그라운드를 이후로 많은 인력과 자본을 투자하여 새로운 IP를 출시하고 있지만 출시된 작품들(칼리스토 프로토콜, 엘리온 등)마다 유저들의 혹평을 받으며 부진하고 있습니다. 아직 배틀그라운드의 매출로 회사가 운영되고 있지만 실적과 주가는 예전만 하지 못합니다. 게다가 이전 히트작들을 개발했던 핵심 개발진들이 이미 대거 이직하였는데 새로 채용하고 있는 직원들도 실무 능력이 아닌 과도한 학력 위주의 채용이라 비판을 받고 있습니다. 이렇게 신규 IP개발 실패와 인재풀 악화라는 게임 회사로서 미래가 불투명한 상황에서 자사의 체질개선과 콘텐츠 개발에 주력하기 보다 임원진과 대표의 이익만을 챙길 수 있는 이런 공격적인 부동산 투자는 그간 봐왔던 국내의 게임 업계 창업주들의 속물적 행보를 연상케 합니다.
성수 임장 보고서 잘 보았습니다. 주요 건물의 정보를 살피고 이 지역의 특징을 이해하려는 노력이 보입니다. 이를 좀 더 발전시킬 수 있는 방안은 성수가 발전해온 역사와 잠재력, 사람들이 찾는 이유를 좀 더 입체적으로 조망하여 앞으로 다른 사업에 활용할 수 있는 방안을 모색하는 것입니다. 시간이 좀 걸리더라도 다양한 활동과 경험을 통해 안목이 좋아질 것으로 생각합니다.
안녕하세요, 성수동에서 개발이 되고 있는 것들 가운데 크래프톤이나 무신사가 아닌 자산운용사들이 직접 개발하는 오피스들이 어떤 컨셉으로 진행될 것인지 살펴보시면 좋겠습니다. 크래프톤이나 무신사는 수익형 부동산 보다는 그들의 사업을 위한 부동산 개발에 초점이 맞춰져 있고, 운용사들은 투자를 목적으로 하는 점에서 그 방향성이 다르니 이런 부분들에 대한 고민도 하시면 좋겠습니다.
다양한 자산과 기업들에 대해서 조사하신 점이 인상깊었습니다.
언급된 기업과 자산에 대해서 정리해보았습니다.
1. 마스턴투자운용
무신사 캠퍼스 관련한 최근 뉴스가 있습니다.
독립계 부동산금융 플레이어로서는 탑 3 안에 드는 회사로 마스턴투자운용이라는 회사가 있습니다.
(이지스자산운용, 마스턴자산운용, 코람코자산신탁. 은행지주계열, 금융지주계열이 아닌 회사를 독립계 회사라고 함.)
마스턴투자운용은 부동산자산운용사 중에서 성수동에 가장 관심이 많습니다.
이는 마스턴투자운용만 특별히 그런 건 아닙니다. 대형자산운용사와 연기금, 공제회 등 기관투자자와 외국계 투자자들이 성수동에 투자하고 있습니다.
1. 싱가포르투자청과 LB자산운용의 '서울포레스트 디타워(SM, 현대글로비스 입주)'
2. 이지스자산운용의 우란문화재단 옆 물류부지 센터 부지 인수
3. 홍콩계 투자자인 스타프라퍼티의 성수동 오피스 개발사업
마스턴투자운용은 2021년에 MDM자산운용(대기업 디벨로퍼인 MDM계열 자산운용사)이 개발하던 무신사 캠퍼스를 선매입했습니다. 그 후에도 효성인쇄사 부지에 오피스 개발사업을 추진하고, 2022년에는 KT에스테이트(KT 계열 디벨로퍼)와 손을 잡고 연립주택인 장안타운을 매입해 오피스로 개발하고 있습니다.
2023년 8월에는 무신사로부터 연무장길 '무신사 캠퍼스 E1'을 인수하였습니다. 해당 자산은 올해 9월부터 무신사가 사옥으로 사용할 계획이라고 합니다.
2. 무신사
무신사가 이번에 사옥을 매각하는 이유는 그간의 부동산 투자 성과를 투자자들에게 보여주고 싶은 생각이 있었기 때문으로 보입니다. 무신사는 기본적으로 창업자를 비롯해 부동산에 대한 관심이 큰 회사입니다. 다만, 무신사의 투자자인 세콰이어캐피탈이나 콜버그앤크래비스로버츠(KKR) 등은 생각이 다를 수 있습니다. 실제 투자자들은 무신사의 부동산 투자에 대해 그렇게 긍정적이지 않았던 것으로 알려져 있습니다. 본업과 무관한 부동산에 투자하는 것 대신 경쟁력 있는 회사를 인수하는 게 더 낫다는 생각을 가지고 있는 것으로 알려져 있습니다. 그렇기에 무신사 입장에서는 이번 자산 매각을 통해 부동산 투자 역량을 보여줌으로써 앞으로도 부동산 투자를 더 할 수 있는 기반을 닦으려는 생각이 있는 것으로 보입니다.
무신사의 패션 사업은 경기를 많이 타는 사업이기 때문에 안정적인 부동산 사업을 영위하고자 하는 것 같습니다. 비슷한 전략을 세우는 기업으로는 LF가 있습니다. LF는 엘지계열 패션 회사입니다. LF는 코람코자산신탁이라는 부동산종합회사를 인수함으로써 사업 포트폴리오를 다변화하였습니다.
무신사의 지금까지의 성수동 행보를 정리하면 다음과 같습니다.
- 무신사 본사 임대차 계약(마스턴투자운용 및 국민연금의 블라인드 펀드를 통한 인수)
* 블라인드 펀드는 투자자산을 정하지 않고 모집하는 펀드입니다. 투자 자산을 정해놓고 투자자를 모집하는 일반 펀드와는 다르게 적극적인 펀드 설정이 가능해집니다. 언제든 매매할 수 있는 주식과 달리 부동산은 언제 어디에서 좋은 투자대상이 나올지 예측하기 어려우므로 자금을 모집한 뒤 매물이 나오면 투자에 나섭니다.
무신사가 계약한 임대차 기간은 10년이며, 순점유비용(NOC)는 지금까지 성수동에서 맺은 오피스 임대차 계약 중 최고 수준입니다. 무신사가 성수동에서 새 사옥을 짓고 있는데 비싼 사옥을 사는 이유는 앞으로 넓은 업무 공간이 필요하기 때문입니다. 무신사는 2021년에 29CM와 스타일쉐어를 인수했고, 해당 회사들이 빠르게 확장하면서 매년 인력 규모가 두 배 이상 늘어날 것으로 예상됩니다. 강남에 비하면 성수동 오피스 임대료는 아직 저렴한 편이기 때문에, 무신사는 선제적인 투자를 한 것으로 볼 수 있습니다.
- 스탈릿성수
이곳에는 무신사가 운영하는 공유 오피스 '무신사 스튜디오'가 들어설 예정입니다. 전체 면적의 65%를 무신사가 사용하고, 저층부에는 리테일(스타벅스, 레스토랑 스케쥴, 모나미 콘셉트 스토어 등)이 들어섭니다. 이 프로젝트는 이든자산운용이 행정공제회와 신세계프라퍼티 등의 투자를 받아 조성한 블라인드펀드에 담겨 있죠. 성수동 무신사 스튜디오는 오는 4월 문을 열 예정입니다. 참고로 무신사는 다음 무신사 스튜디오를 열 장소로 신사동을 보고 있다고 하네요.
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무신사가 회사 차원에서 매입한 자산은 총 4개입니다. 사옥 2개와 , 도서관(패션 라이브러리), 스튜디오입니다. 나중에는 성수동 하면 무신사가 떠오를지도 모르겠습니다.
출처 : 서울프라퍼티인사이트
https://docs.google.com/presentation/d/1IBum5M7bRSDv10wkkZqapKW4jLpUQKLozInLsNcJrvs/mobilepresent?slide=id.p
같은 장소를 방문하여 다른 시각으로 임장을 해석한 것이 재미있었습니다. 크래프톤이 부동산 부지를 사는 것이 크래프톤 타운을 조성하기 위한 사람들의 시선도 있는데 그런식으로 운용이 된다면 향후 부동산 투자가 아닌 사용 발전 측면에 대해서 어떻게 생각하시나요?
(개인 미션)
보고서 잘 봤습니다. 임장을 갔다 온 장소가 여러 곳이라 고생을 많이 하셨을 것 같습니다. 마지막에 크래프톤 신사옥 관련해서 게임 회사가 성수에 신사옥을 짓는 것에 의문을 표하신 점이 공감 되었습니다. 다만 제가 궁금한 것은 운영진과 대표가 향후 부동산 차익을 실현할 수도 있다는 의문을 표하셨는데 어떤 점에서 그런 점을 우려하게 되었는지 궁금합니다!